In einem Beleihungswertgutachten wird der Wert einer Immobilie in der Verfahrensweise ähnlich bestimmt wie der Verkehrswert. Er unterscheidet sich dennoch von diesem, da er unter anderen Gesichtspunkten und nach anderen Rechtgrundlagen ermittelt wird. Die Rechtsgrundlage einer Beleihungswertermittlung bildet seit dem 01.August 2006 die Beleihungswertverordnung (BelWertV).

Definiert wird der Beleihungswert nach §16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) wie folgt:
Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.

Die BelWertV regelt auch Form und Inhalt eines Gutachtens und die Anforderungen an dafür zugelassenen Gutachter hinsichtlich Qualifikation, Erfahrung und Unabhängigkeit. Die Pfandbriefbanken entscheiden und prüfen, welcher Gutachter die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt und Gutachten erstellen darf.